Przejdź do treści
W przygotowaniu Usługa jeszcze nie ruszyła. Zapisz się na listę, a napiszę do Ciebie w dniu startu.

Audyt umowy nieruchomości – specjalista sprawdza transakcję, zanim podpiszesz

Sprzedający dba o swój zysk, pośrednik o swoją prowizję, a notariusz o procedury. Ja dbam wyłącznie o Twój interes.

Sprawdzam umowę, księgi wieczyste i ryzyka prawne transakcji, żebyś wiedział, co dokładnie podpisujesz. Rekomenduję zmiany i argumenty przydatne w negocjacjach. Raport w 3 dni robocze. Zdalnie, w całej Polsce.

Usługa startuje wkrótce. Zapisz się na listę oczekujących, a napiszę do Ciebie w dniu, w którym ruszam.

Zapisz się na listę oczekujących Zobacz zakres i ceny
01 Po co to komu

Dostałeś umowę i masz tydzień na decyzję. Skąd masz wiedzieć, czy możesz ją podpisać?

Deweloper albo sprzedający daje Ci umowę. Pośrednik mówi, że „zapisy są standardowe”. I zostajesz sam z dokumentem na kilkanaście stron, którego treść decyduje o Twoich pieniądzach. Nie wiesz, co w nim jest nietypowe, czy cena jest uczciwa i gdzie dokładnie jesteś narażony na zbędne ryzyko.

Problem polega na tym, że nie masz kogo zapytać, bo wszyscy wokół transakcji pracują dla kogoś innego:

  • Notariusz

    Dba o to, żeby transakcja doszła do skutku zgodnie z prawem. Nie ocenia, czy jest dla Ciebie korzystna.

  • Pośrednik

    Reprezentuje sprzedającego. Jego „standardowa umowa” to często zabieg sprzedażowy. Coraz częściej pośrednik pobiera prowizję także od kupującego, więc w jego interesie jest osiągnięcie jak najwyższej ceny w jak najkrótszym czasie.

  • Sprzedający (lub jego prawnik)

    Z oczywistych względów dba wyłącznie o siebie.

Nikt nie czyta tej umowy Twoimi oczami. A przy zakupie za milion złotych jedno przeoczone postanowienie (kara umowna, wada prawna, błędna kwalifikacja podatkowa) może kosztować więcej niż całe honorarium za audyt.

„Dostałem umowę, nie wiem, czy to standardowe postanowienia. Boję się podpisać, a za tydzień muszę dać odpowiedź, inaczej ucieknie mi okazja.”

To jest dokładnie ten moment, w którym potrzebujesz kogoś, kto Cię wesprze i profesjonalnie o Ciebie zadba.

02 Zakres i ceny

Dwa pakiety, zależnie od struktury Twojej transakcji

Zakres audytu zależy od tego, jak zbudowana jest Twoja transakcja. Jeśli kupujesz bezpośrednio od sprzedającego, wystarczy pakiet STANDARD. Jeśli nabywasz nieruchomość w drodze cesji (przejmujesz prawa z cudzej umowy, np. od flipera), potrzebujesz pakietu MAX, bo cesja to dodatkowa warstwa ryzyk, którą trzeba sprawdzić osobno.

Bez cesji

PAKIET STANDARD

7 900 złnetto

Dla transakcji bez cesji: kupujesz bezpośrednio na podstawie umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży.

  • Audyt umowy, czyli pełna analiza treści stosunku prawnego: co Cię chroni, co Cię naraża, co jest niekorzystne i dlaczego. Z propozycjami zmian.
  • Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, czyli analiza ksiąg wieczystych: hipoteki, roszczenia, ostrzeżenia, obciążenia, akty prawa miejscowego.
  • Sygnalizacja kwestii podatkowych: wstępna kwalifikacja transakcji pod kątem PCC i VAT. Nie zastępuje doradztwa podatkowego.
  • Ocena stanu realizacji inwestycji (jeśli dotyczy).
  • Lista argumentów negocjacyjnych: konkretne podstawy do rozmowy o cenie lub warunkach.
  • Raport końcowy z rekomendacją: czy w mojej ocenie warunki są akceptowalne, które postanowienia rekomenduję zmienić przed podpisem i czy odradzam transakcję od strony prawnej. Decyzję podejmujesz Ty.
  • Dwie rundy pytań po raporcie: w cenie, w ciągu 14 dni od otrzymania raportu.

Z cesją praw

PAKIET MAX

11 900 złnetto

Dla transakcji z cesją: przejmujesz prawa i obowiązki z umowy zawartej przez kogoś innego. Cały zakres pakietu STANDARD, a dodatkowo:

  • Audyt cesji: weryfikacja mechanizmu przejścia praw, ryzyk proceduralnych i postanowień zabezpieczających Ciebie jako nabywcę.
  • Weryfikacja zbywcy: czy osoba, od której przejmujesz prawa, rzeczywiście może je przenieść i czy nie zachodzą przeszkody formalne.

Cały zakres pakietu STANDARD, wymieniony w kolumnie obok, wchodzi w skład pakietu MAX.

Skala odniesienia

Ile to jest naprawdę? Przy transakcji za 1 200 000 zł pakiet STANDARD to ok. 0,7% jej wartości. Przy 500 000 zł to ok. 1,6%.

Dla skali, po drugiej stronie: kara umowna w wysokości 0,1% ceny za każdy dzień zwłoki przy transakcji za 1 200 000 zł to 36 000 zł miesięcznie. Jedno postanowienie, jedna linijka umowy. Hipoteka przymusowa ujawniona po zakupie nie znika wraz ze zmianą właściciela. Roszczenie wpisane w dziale III księgi wieczystej potrafi zablokować sprzedaż na lata.

Audyt to nie wydatek. To ubezpieczenie transakcji.

Zapisz się na listę oczekujących

Ceny są ustalone i nie zmienią się na starcie. Termin 3 dni roboczych biegnie od zaksięgowania płatności i otrzymania kompletu dokumentów. Zapis nie jest zamówieniem i nie wiąże się z żadnymi kosztami.

03 Zakres usługi

Czego audyt nie zawiera

Przeprowadzenie audytu w 3 dni robocze jest możliwe dlatego, że ma on jasno określony zakres. Oto czego usługa nie obejmuje:

  • Reprezentacji w negocjacjach

    W raporcie dostajesz argumenty. Prowadzenie negocjacji w Twoim imieniu to osobna usługa, zamawiana wyłącznie razem z audytem.

  • Doradztwa podatkowego

    Raport wstępnie sygnalizuje kwestie PCC i VAT, ale nie zastępuje profesjonalnego doradztwa podatkowego. Szanuję granice kompetencji zawodowych i na tym zyskuje Twoje bezpieczeństwo.

  • Sporządzania umów od zera

    Audyt to analiza dokumentów Twojej transakcji i propozycje zmian. Nowej umowy w jego ramach nie przygotowuję.

  • Nieograniczonego kontaktu po raporcie

    W cenie masz dwie rundy pytań e-mailem w ciągu 14 dni. Prowadzenie dalszych etapów transakcji i analiza nowych dokumentów są wyceniane osobno.

Dzięki jasnym zasadom wiesz dokładnie, za co płacisz. Raport dostajesz w 3 dni robocze.

04 Kto prowadzi audyt

Znam te umowy od strony, której nie widzisz

Nazywam się Andrzej Pieńczewski. Jestem radcą prawnym wpisanym na listę radców prawnych Okręgowej Izby Radców Prawnych w Gdańsku.

Na co dzień obsługuję podmioty z sektora deweloperskiego we wszystkich aspektach prawnych, także przy umowach sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że umowy, które podpisujesz ze sprzedającym, znam od kuchni: wiem, które postanowienia trafiają tam po to, żeby przenieść ryzyko na kupującego.

Od kilku lat prowadzę też spory sądowe. Dzięki temu nie oceniam umowy teoretycznie. Wiem, które klauzule mają realny wpływ na przebieg ewentualnego sporu sądowego, a które są tylko straszakiem.

Przez całą karierę zawodową moją główną osią pracy była analiza i redakcja umów. Zawsze miałem talent do wyszukiwania błędów i ryzyk w dokumentach. Dziś to mój zawód. Grono moich klientów zaoszczędziło dzięki temu miliony złotych.

Prywatnie: mąż i ojciec trójki dzieci.

05 Pytania

Najczęstsze pytania

  • Kiedy usługa ruszy?

    Nie podaję daty, dopóki nie jestem jej pewien. Wolę nie obiecywać terminu, którego mógłbym nie dotrzymać. Osoby zapisane na listę oczekujących dowiedzą się pierwsze, za pośrednictwem e-maila w dniu startu.

  • Co daje zapis na listę oczekujących?

    Powiadomienie w dniu startu, zanim ta informacja zostanie przedstawiona gdziekolwiek indziej. Przy pierwszych zleceniach liczba miejsc jest ograniczona mocami przerobowymi jednej osoby. Później, rzadko, materiały o transakcjach nieruchomościowych: na co patrzeć w umowie, co wychodzi z ksiąg wieczystych, gdzie kupujący najczęściej tracą pieniądze.

    Zapis nie jest zamówieniem ani nie wiąże się z żadnymi kosztami. Zgodę możesz wycofać w każdej chwili.

  • Mam umowę do podpisania już teraz. Co mam zrobić?

    Zaznacz to w formularzu zapisu i opisz sprawę w polu na uwagi. Sprawy pilne rozpatruję indywidualnie jeszcze przed oficjalnym startem.

  • Notariusz i tak sprawdzi umowę. Po co mi audyt?

    Notariusz czuwa nad tym, żeby czynność była zgodna z prawem i skuteczna. Nie ocenia, czy jest dla Ciebie korzystna. Umowa może być w pełni legalna i jednocześnie przerzucać na Ciebie ryzyka, które dało się wynegocjować inaczej. Wykonując audyt, patrzę na transakcję wyłącznie z Twojej perspektywy. To zupełnie inna rola niż rola notariusza.

  • Pośrednik mówi, że umowa jest standardowa. To nie wystarczy?

    Pośrednik reprezentuje sprzedającego, a coraz częściej pobiera prowizję także od kupującego, więc zależy mu na domknięciu transakcji możliwie szybko. Audyt sprawdza, co te „standardowe zapisy” oznaczają konkretnie dla Ciebie.

  • Czy to nie za drogo za sprawdzenie umowy?

    Przy transakcji za 1 200 000 zł pakiet STANDARD to ok. 0,7% jej wartości. Jedno przeoczone postanowienie (kara umowna, wada prawna, roszczenie ujawnione po zakupie) może kosztować nawet sześciocyfrową kwotę. Audyt to ubezpieczenie transakcji, nie wydatek.

  • Co jeśli audyt wykaże problemy?

    To dobra wiadomość, nie zła. Jeśli audyt wypada pozytywnie, masz spokój i dokument potwierdzający, że sprawdziłeś transakcję. Jeśli negatywnie, dowiedziałeś się o ryzyku przed podpisaniem i wpłatą, a nie po. Obie wersje działają na Twoją korzyść. Najgorszy scenariusz to ten, w którym nie sprawdziłeś niczego.

  • Czy musimy się spotkać?

    Nie. Przed zamówieniem przeprowadzamy konsultację telefoniczną. Sprawdzam, czy Twoja transakcja pasuje do audytu, i mówię wprost, jeśli nie pasuje. Potem cały proces jest zdalny. Nie musisz nigdzie jeździć.

  • Od kiedy liczą się te 3 dni robocze?

    Od momentu, w którym mam jednocześnie zaksięgowaną płatność i komplet dokumentów. Sama płatność nie uruchamia zegara, jeśli brakuje dokumentów. Same dokumenty bez płatności też go nie uruchamiają.

    Jeśli czegoś brakuje, napiszę konkretnie czego i skąd to wziąć. Termin biegnie dopiero od uzupełnienia braków.

  • Jakie dokumenty będą potrzebne?

    Przede wszystkim umowa, którą masz podpisać, i numer księgi wieczystej nieruchomości. Po opłaceniu audytu dostaniesz krótki kwestionariusz i dokładną listę potrzebnych dokumentów. Jeśli czegoś nie masz, podpowiem, skąd to wziąć.

  • Jak będzie wyglądała płatność?

    Po konsultacji telefonicznej wysyłam potwierdzenie zlecenia i fakturę pro forma. Płacisz przelewem, 100% z góry. Fakturę VAT wystawiam po zaksięgowaniu wpłaty.

  • Kupuję mieszkanie dla siebie, nie na firmę. Czy mogę skorzystać?

    Ta usługa jest przygotowana dla przedsiębiorców i transakcji inwestycyjnych. Wersja dla osób kupujących nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe zostanie wprowadzona w późniejszym terminie. Zapisz się na listę, a poinformuję Cię, gdy ruszy.

  • Czy cena podlega negocjacji?

    Nie. Ceny pakietów są stałe.

Lista oczekujących

Zapisz się, a napiszę do Ciebie w dniu, w którym usługa ruszy

Cztery pola, kilkanaście sekund. To nie jest zamówienie, niczego nie rezerwuje i nie wiąże się z żadnymi kosztami.

  • Pierwszy e-mail dostaniesz w dniu startu. Później piszę rzadko i tylko wtedy, gdy mam do przekazania coś, co przydaje się przy zakupie nieruchomości.
  • Jeśli masz umowę na stole już teraz, napisz o tym w polu na uwagi. Sprawy pilne biorę pod uwagę indywidualnie, jeszcze przed startem.
  • Zgodę możesz wycofać w każdej chwili.

Uzupełnij imię, adres e-mail i planowany termin transakcji oraz zaznacz zgodę na powiadomienie.

Adresu nie przekazuję nikomu. Szczegóły w Polityce prywatności.

Zapisz się na listę oczekujących